北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图)

一

Q:

请问大兴区“逆向换房”现在的情况多吗？能帮忙解析一下北京现在逆向换房的概况吗？

A：

1、我不知道，这种事儿只能问中介，只有他们有数据。他们都未必知道多少，谁家会主动说这种事儿啊？

2、还是咨询别人吧，我不是中介，不熟。

……

借题说两句，所谓的逆向换房一般指两种情况，一是总价不变但卖大换小，比如拿郊区的换学区房。第二种是更多的，主要是为了套现一部分资金或降低贷款，卖了800万的房子买500万的。

第一种其实谈不上什么正向逆向，只是一种无奈的选择而已，为了孩子上学没办法。或者说从外地换到北京的都是逆向，都是卖掉挺大的房子，到北京却净是只能买老破小的，没辙。

第二种其实很多也是无奈，情况最多的都是贷款比较高，而一旦被裁员或收入降低的话就只能是换房了，降低负债率和月供。

还有一种情况比较常见，就是本来在市区有一套老破小，价值挺高但很不宜居。于是不管是退休还是换工作了反正是准备换到郊区，如果平级置换的话能买很大的面积，但觉得没必要，用不上还打扫挺累的，所以就干脆降低总价，够住就行了。

这所谓的逆向换房本来没什么新鲜的，经常有这种事儿。但近期是被某些媒体给炒作了，说北京有数不清的中产在逆向换房，主动降杠杆儿。另外也有很多人不看好北京楼市了，所以套现“半离场”。

我觉得没什么意思，这种事儿不可能有人大肆宣扬，也就不可能有什么统计数字。想想就知道了，你家往远了小了的换房会逮谁跟谁说吗？就算是跟亲戚朋友说，会跟中介开发商说吗？那如果没什么人宣扬，又哪儿来的大量案例呢？

所以在我看来这就是炒作瞎忽悠，指不定出于什么目的呢。但就是有人相信呗，比如来提问的这位，估计是被这种文章给唬住了，所以真的来打听。

怎么说呢，各家有各家的难处，但没必要用别人家的困难事儿来为难自己，更没必要相信某些媒体的瞎忽悠。

仅供参考。

二

Q:

央行前几天下发的通知，央行支持银行与借款人自主协商变更合同...或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。我咨询了自己贷款的银行，对方用标准话术搪塞了。请问您对这个政策怎么看，有可能真的落地执行吗？

A：

1、我没怎么看，都没注意。这只是个指导性意见，在不是必须执行的情况下，各个商行不可能主动配合。吃进嘴里的肉谁愿意吐出来啊？

2、所以我觉得没什么意义，这就跟央行一直鼓励给中小企业贷款似的，但在现实中哪个真的实施了？上有政策下有对策，经营贷的利率很低，但很大一部分都被贷款的拿去买房了，也没见央行有什么行动啊。深圳闹的那么大的动静也不过是让当地自查，结果是什么都没发现，信不信的也就不了了之了。

3、所以这别太当回事儿，上边的政策从来都是很好的，但到了下边未必照做。参考近期的提前还贷吧，哪个银行主动配合了？所以我没觉得有什么特殊的，等等看吧，什么时候有了必须执行的命令再说。

仅供参考。

三

Q:

北京人为孩子换学区转学用，万寿路片区，是一步到位买今日家园或者太平路十一教工宿舍这类的1000万之内的？还是买个4-500万的老小破？

A：

1、房子是用来住的，买哪种房看自己的居住习惯吧。如果能接受租房，常规建议是买个占坑儿房就行。用完了学位看行情，觉得不合适了就出手，相对灵活。如果是在外区有非学区房，那换租的话能占30%的便宜。

2、接受不了住别人的房子那就买能自住的呗，总价越高的溢价率越低，居住体验越好的支撑越强。不过说实话千万之内在海淀算不上总价太高的，也就不太好买到溢价低的。确定买的话以十一的为主吧，老小区有赌维护、加电梯和原址重建的可能，今日家园没什么可赌的，经适房塔楼各项不占优。

3、总之这没标准，看自己的习惯了。另外这是转学用的，哪年转，能确定转学成功吗？小升初怎么考虑的，是参加点招还是派位？也结合接送吧，考虑一下是租房还是住自己的。

仅供参考。

四

Q:

我现在西城红莲北里有一套54平米小两居学区房，出租（八十年代无电梯，小区环境好），两个孩子今年都已入学。还有一套太平桥东里八十多平小三居，自住，接送上班方便。以前打算两个卖了换个西城马连道新点的三居，看了周围的房子，想买个朝向户型满意的价钱又太贵，毕竟两个儿子，后来想想把红莲的小房子继续出租，将来给儿子或者以后儿子需要钱再变现，把太东的装修一下改善一下居住质量。

但是今年房价也没涨，议价空间很大，房源比较多，学区房老破小也跑不赢周围新点的小区了，反正也用不上，太东房龄也老，老公就考虑把两个都卖了置换。

我想问的是我们现在该如何规划房产才能保值增值？红莲和太东应该都卖了还是只卖一套留一套更稳妥呢？卖哪一套比较好？如果只卖一套，换首科之类的是否必要？我们现在也只能再买个七八百万的房子，在首科可能还能买个三居。想买品质好的威尔夏或者换西城依莲轩欧园之类的三居，还是需要两套都卖掉才行。

现在不知道如何决策，或者卖了红莲北里，装修继续住太东？持现金再伺机而动？还是说红莲应该留着，（红莲贷款利率当时打七折）卖太东换周围新点的？有什么好的推荐小区吗？现有的这两套房产在现在这个时期，我们是否需要进行房产处置或置换？该如何规划？

A：

1、保值增值，那常规建议就别赌学区房了，跟大趋势对赌赢的概率不大。查查人口趋势吧，反正后年就开始下降，2026年就跌到十年前的水平了，除非是有特殊政策，否则溢价部分有可能受影响。广外的学区，教育资源在西城也不算领先，很难说和金德月级别的竞争。

2、反正要是我就不留学区房了，用完了学位没必要，挺高的溢价率，租金就少收了30%，几年下来不是个小数字，图什么呢？威尔夏当然更好，首科也行，哪个的升值也没落后。这看具体预算吧，如果是自住就买大户型，出租的话紧凑两居更合适。

3、这先考虑好是否赌学区吧，然后再说其他的。

仅供参考。

五

Q:

我是外地人有北京购房资格，请问狼垡的小产权房能买吗？业主是北京人但不是本村的，也是当时直接买的。合同上只约定如果将来能以正规产权过户的时候由原业主配合，但是不保证什么时候能变更成大产权。

我是觉得这里的地段儿非常好，想赌一把整体改造，如果能拆迁就更好了。我也看了9号线南延的规划图了，预计五年内南延到狼垡。

A：

1、狼垡这地段儿怎么说呢？怎么说也谈不上“非常好”。再看看地图吧，单从公路交通来说挺好，五环路的金角银边。但这地块被铁路、京良和五环给完全封闭，板块内还丰台大兴各占一半。那甭说是大兴不爱管这种“飞地”了，连丰台都不愿往这种纯粹的两区交界投资。

这其实看看京良路就知道了，修了多少年了？到现在还拖拖拉拉的呢。而看看人家房山辖区，十多年前就修完了。所以这地段儿至少在近些年谈不上好，除非等到丰台大兴都没什么可开发土地了才会协商合作。期望值别太高吧，要改造早改造了，拆迁也挺难的。

2、9号线南延，我也看过图片，是不是正式的规划不知道，但五年内几乎不可能，谁出钱啊？收益在哪儿啊？

这也看看地图吧，按道理说9号线当年就应该直插狼垡，然后沿京良路向西去长阳。但现实却是从葆台就向西去稻田了，宁可沿途都是鸟不拉屎的农田，那都不搭理人口稠密的狼垡。为什么？

有一种可能就是大兴没出资呗，而房山出了钱，那人家就放弃狼垡，彻底堵死了这里和长阳的竞争道路。这十年都过去了，现在聊南延线，谁出钱啊？早干嘛去了？

3、总之我觉得如果是没别的办法那就买呗，自住用法，尽量规避诚信风险就行，大产权的事儿更不现实。最好别期望值太高，这地段儿真的谈不上多好，短期内也不会有什么利好。

仅供参考。

六

Q:

我家京户，三套房，两套海淀回迁+商品房贷款已还清。但目前没什么储蓄，感觉资产押在房产上的比例太高了，万一房地产崩盘的话损失太大，以现在的经济来看有这种可能性。所以想要不卖掉一套回迁房的两居，大概能卖800万吧。然后一半买国债，一半做理财，股票是不会碰的。请教一下您认为这么做是否合适？

A：

1、我是给开发商卖房子的，非得问我卖房套现是否合适？这相当于问媒婆儿是不是应该离婚分家，让人家说什么啊？而且我对理财什么的也不懂，不敢瞎支招儿。

2、这看自己的判断吧，经济不好是事实，但北京的房价是否会崩盘只能自己琢磨。从我来讲是不愿意相信北京房价会崩的，就算其他小城市崩了北京也能强的多，也就是跌的少而恢复的快。

这参照其他国家的先例吧。以美国为例，1929年大恐慌之后所有的投资市场都崩盘，但华盛顿纽约洛杉矶的房价跌的少点儿，比全国跌幅少了30%，而且率先回暖。这种事件反复在美国上演，最近的一次是2008年次贷危机，导致全世界经济都差点儿崩盘，但几个核心大城市的房价依然是跌的少，回暖的快。

日本是崩盘最严重的，1991年之后全国房价崩了70%，到现在30年过去了也没回升。但东京的略有不同，跌幅不到一半，而且在2012年“安倍经济学”的刺激下回暖，到去年已经恢复到高点并超出了。那在其他城市低迷的情况下，说明东京抢走了中小城市的份额。

新加坡是全世界楼市最健康的，2000年的时候住房拥有率就达到90%。但到今天房价涨了3倍，核心区5倍。怎么解释？其实好解释，不是房价涨了，而是钱不值钱了。因为新加坡的货币量涨了，人均工资也涨了，都是3.7倍左右，所以房价是被动升值。

3、总之我是认为房子算相对稳妥的对抗通胀的工具。因为钱是必定逐年贬值的，发行无上限。而核心大城市的房子不太好增量太多，资金信贷和政策支持到相对能得到更多，尤其是经济不好的时候。这看自己的判断吧，我只是列出些看法而已。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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